Nhiều định hướng mới trong quản lý, sử dụng đất đai

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Nghị quyết tiếp tục khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là không gian sinh tồn và phát triển, đồng thời là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước.

Theo đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; không tư nhân hóa đất đai. Quyền sử dụng đất được xác định là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu. Nhà nước không xem xét lại quyền sử dụng đất hợp pháp đã được xác lập theo chính sách, pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai.

Một định hướng đáng chú ý của Nghị quyết 21-NQ/TW là chuyển mạnh từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải hướng tới bảo đảm người có đất bị thu hồi có nơi ở, điều kiện sống và sinh kế tốt hơn hoặc ít nhất bằng nơi ở, điều kiện sống và sinh kế trước khi thu hồi đất.

Nghị quyết yêu cầu xác định rõ tiêu chí, phạm vi thu hồi đất trong những trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đồng thời, tiếp tục định hướng tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập để thực hiện trước; khu tái định cư phải bảo đảm đầy đủ hạ tầng, dịch vụ thiết yếu và quan tâm đến việc ổn định, bảo đảm sinh kế lâu dài cho người dân.

Đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý, việc giao đất, cho thuê đất được định hướng chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Pháp luật sẽ tiếp tục được hoàn thiện nhằm quy định rõ các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu; trường hợp không đấu giá, đấu thầu và trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Cùng với đó, Nghị quyết đặt ra yêu cầu tăng cường công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và hiện trạng sử dụng đất. Từng bước kết nối, liên thông dữ liệu đất đai với các hệ thống về quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng và kinh doanh bất động sản, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và hạn chế các hành vi lợi dụng thông tin đất đai để trục lợi.

Về chính sách tài chính, thuế, Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu nghiên cứu xây dựng chính sách với lộ trình phù hợp nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, hạn chế tình trạng găm giữ đất không đưa vào sử dụng. Trong đó, nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Đáng lưu ý, đây mới là định hướng nghiên cứu, xây dựng chính sách, không phải quy định tạo ra ngay một mức thuế mới đối với đất bỏ hoang. Các nội dung của Nghị quyết sẽ tiếp tục được nghiên cứu, thể chế hóa thành các quy định pháp luật cụ thể theo thẩm quyền.

Một nhiệm vụ quan trọng khác được Nghị quyết đề ra là đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý đất đai. Mục tiêu đến hết năm 2026 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin; đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đối với các diện tích chưa có trong cơ sở dữ liệu.

Đồng thời, tập trung xử lý những tồn tại, vướng mắc kéo dài trong quản lý, sử dụng đất, nhất là đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh; đất cơ quan, trụ sở dôi dư; đất sau cổ phần hóa; các dự án tồn đọng kéo dài và những tồn tại lịch sử trong quản lý, sử dụng đất.

Đến năm 2030, Nghị quyết đặt mục tiêu hoàn thiện đồng bộ, thống nhất hệ thống pháp luật về đất đai; quản lý chặt chẽ, khai thác và sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững, đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước.

Nghị quyết số 21-NQ/TW là văn bản định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, không phải là một Luật Đất đai mới và không tự động làm phát sinh ngay các chính sách cụ thể như mức thuế mới đối với đất bỏ hoang. Việc thực hiện các định hướng của Nghị quyết sẽ được tiếp tục nghiên cứu, thể chế hóa thành các quy định pháp luật cụ thể, bảo đảm phù hợp thực tiễn và đúng thẩm quyền.

Xuân Dũng